디딤돌대출을 받기 위해 한도만 보고 자금 계획을 세웠다가 낭패를 볼 수가 있습니다. 바로 방공제 때문인데요. 많을 경우 5,500만원까지 공제되므로 디딤돌대출 방공제(소액임차보증금)도 같이 확인해야 합니다. 아래에서 방공제 면제 방법을 꼭 확인하셔서 수 천만원을 아끼시기 바랍니다.
디딤돌대출 방공제란?
디딤돌대출 방공제는 주택담보대출을 받을 때 주택임대차보호법상 보호돼야 하는 최우선변제금액을 떼어놓고 대출을 해주는 것을 의미합니다.
실거주 목적이지만 나중에 임대를 놓고 대출금을 갚지 못하고 경매로 넘어가면 세입자의 최우선변제액을 내줘야 하므로 해당 금액을 공제하고 대출을 진행하게 됩니다. 따라서 방공제를 놓치고 LTV만으로 대출 금액을 계산했다가 예상보다 적은 금액의 대출을 받게 되었을 때 최악의 경우 계약을 취소할 수도 있으므로 주의하셔야 합니다.
예) 서울에서 4억원짜리 집을 산다고 했을 경우
4억원의 70%인 2.8억원까지 대출이 가능한데 실제로는 여기에서 소액임차보증금(방공제) 5,500만원을 제외한 2.25억원까지만 대출이 가능합니다.
디딤돌 대출 받기 전에 꼭 확인해야 하는 이유입니다. 방공제는 각 지역별로 금액 차이가 많이 나는데 다음에서 자세한 내용을 살펴보겠습니다.
소액임차보증금 최우선변제금
지역별 소액임차보증금을 위한 최우선변제금 즉, 방공제 금액은 아래와 같습니다
| 지역 | 방공제 금액 |
| 서울특별시 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시 | 4,800만원 |
| 광역시(군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 2,500만원 |
각 지역별 최우선변제금 관련 상세내역은 아래에서 확인이 가능합니다(과밀억제권에 해당하는 지역을 확인할 수 있습니다)
디딤돌대출 한도
디딤돌대출 한도는 일반 2.5억원, 생애최초 3억원, 신혼 및 2자녀이상 4억원이며 LTV 70%(생애최초 80%), DTI 60% 이내에서 가능합니다.
LTV는 주택담보 인정 비율을 의미하며 주택담보가치 대비 얼마만큼 대출이 가능한지 나타내는 지표입니다.
DTI는 총부채 상환비율을 의미하며 연소득대비 대출 상환액이 얼마나 되는지 나타내는 지표입니다.
디딤돌대출 한도 및 LTV, DTI 관련 자세한 내용을 확인하고 싶으신 분들은 아래 내용 참고하시길 바랍니다.
실제 대출금액은 방공제(최우선변제소액임차보증금)를 제외해야 하기 때문에 받을 수 있는 한도에서 수 천만원이 줄게 됩니다. 실제 대출금액은 아래와 같은 공식으로 산출됩니다.
- 대출금액 = [(주택가격 x LTV) – 선순위채권 – 임대보증금 및 최우선변제소액임차보증금]
결국 방공제 면제를 받게 되면 대출 받을 수 있는 금액이 그만큼 늘게 됩니다. 방공제 면제 방법에 대해서는 아래에서 계속 설명하겠습니다.
방공제 면제 방법
1. 생애최초 주택 구매
생애최초 주택 구매자는 방공제를 면제 받을 수 있습니다.
단, 아래와 같이 주의사항이 있으니 참고하세요
- LTV 70% 초과 신청 시에만 방공제 면제가 가능하며 70% 이하 신청 시에는 방공제 면제가 되지 않습니다.
- 일반 구입자금보증이 아니라 특례구입자금보증에 가입해야 합니다(담보가액 3억 이하는 무관)
- 추정소득으로 대출 신청시에는 생애최초라도 LTV 60%로 제한하므로 방공제 면제가 불가능합니다
2. 주택금융공사의 MCG 이용
84㎡ 이하 및 3억 이하의 주택은 방공제를 하지 않고 최대한 한도로 대출을 받을 수 있습니다. 주택금융공사의 MCG를 이용하면 가능합니다.
MCG(Mortgage Credit Guarantee)란?
주택 담보대출 시 소액임차보증금(방공제)을 공제하지 않고 LTV상한까지 대출을 받을 수 있는 주택금융신용보증기금의 모기지 신용 보증을 말합니다
위에서도 언급 했듯이 3억 이하 주택에만 적용이 가능하며 신용 보증으로 한도를 늘리는 것이기 때문에 보증료를 부담해야 합니다. 통상적인 보증료는 보증금액의 0.2%입니다. 또한 모기지신용보증(MCG)을 받을 경우에는 유한책임대출로 취급이 불가합니다.
유한책임대출이란?
채무자의 경제적 부담을 완화하기 위해, 상환능력에 문제가 생겼을 경우 대출금 상환책임을 담보주택으로만 한정합니다. 즉, 담보주택을 처분하고 발생한 금액 이외의 추가 상환을 요구하지 못합니다
MCG를 받기 위한 보증 이용 절차는 아래와 같습니다
- 은행에 보증상담 후 보증신청을 합니다.
- 은행 및 주택공사에서 보증심사 후 승인을 합니다
- 은행 및 주택공사에서 보증 약정 및 보증서를 발급합니다
- 은행에서 담보를 취득하고 대출을 실행합니다
- 보증상담(취급은행) > 보증신청(취급은행) > 보증심사 및 승인(취급은행, 주택공사), 보증약정 및 보증서발급(취급은행, 주택공사) > 담보취득 및 대출실행(취급은행)
방공제 면제를 못 받을 경우 대안
방공제 면제를 받기 위해서는 3억원 이하 또는 생애최초라는 제한 조건이 있으므로 해당이 되지 않은 경우도 있습니다. 이럴 경우 포기하지 마시고 다른 방안을 찾아야 합니다.
가장 현실적인 대안은 디딤돌대출과 보금자리론을 같이 받아서 금액을 최대로 확보하는 것입니다. 예를 들어 대출금액이 집 값의 80%가 필요할 경우 디딤돌로 70% 받고 보금자리론으로 10% + 방공제 금액을 받으시면 됩니다.
대출금액 = 디딤돌(70% – 방공제금액)+ 보금자리론(10% + 방공제금액)
보금자리론에서 방공제금액 외에도 10%를 받는 이유는 보금자리론은 집값의 최소 10% 이상은 받아야 하기 때문입니다. 방공제 때문이 아니더라도 디딤돌대출로 LTV 한도내에서 신청하고 모자라는 부분은 보금자리론을 이용하시면 됩니다.
디딤돌대출 금리가 보금자리론보다 낮으므로 최대한 디딤돌대출로 받으시고 나머지 부분을 보금자리론을 이용하는 것을 추천드립니다.
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