2024년 9월부터 스트레스 DSR 2단계 시행에 따라 대출한도가 축소되었습니다. 내년에는 더 강화된 3단계가 시행될 예정입니다. 본문에서 스트레스 DSR 시행에 따른 대출한도(LTV, DTI, DSR 차이)에 대해서 살펴보겠습니다. 주택담보 대출의 모든 것을 확인해 보세요.
LTV, DTI, DSR 차이
주택담보대출은 주택을 담보로 대출을 받기 때문에 한도가 높고 이자율이 낮은 편입니다. 대신에 조건이 까다로워 몇가지 항목에 따라 대출 한도나 가능여부가 달라집니다. 주담대를 받기 위해 많이 거론되는 LTV, DTI, DSR 차이에 대해서 알아보겠습니다.
✅ LTV(Loan to Value Ratio) : 집값에 따라 대출한도가 정해집니다. LTV 40%라고 하면 집값이 10억원일 경우 대출은 4억원까지 가능합니다.
✅ DTI(Debt to Income Ratio) : 소득에 따라 대출한도가 정해집니다. DTI가 50%라고 하면 내 연소득이 1억원일 경우 1년 동안 갚아야 할 원리금이 5천만원을 넘길 수 없습니다.
✅ DSR(Debt Service Ratio) : DTI는 원리금만 따지는 반면, DSR는 갚아야 할 모든 빚을 포함합니다. 즉 DSR 50%라고 하면 1년동안 갚아야 할 원리금, 신용대출, 전세자금대출, 마이너스 통장, 자동차 할부 등을 모두 더한 금액이 내 연소득의 50%을 넘길 수 없습니다.
아래 DSR, DTI 계산기를 이용하여 해당 값을 산출해볼 수 있습니다.
그렇다면 스트레스 DSR은 무엇일까요?
스트레스 DSR은 규제가 강한 DSR에 앞으로 금리가 오를 걸 미리 고려해 일정 수준의 금리를 추가로 더하는 것을 말합니다. 업친 격에 덮친 격이라는.. 따라서 스트레스 DSR이 시행되면 대출받을 수 있는 한도가 더 줄어듭니다.
스트레스 DSR 시행
스트레스 DSR 시행은 총 3단계로 예정되어 있습니다. 각 단계가 높아질수록 금리 반영 비율이 높아져 대출한도가 줄어듭니다. 스트레스 DSR 시행 단계는 아래와 같습니다.
| 1단계 | 2단계 | 3단계 | |
|---|---|---|---|
| 시행 일자 | 2024.2 ~ 2024.8 | 2024.9 ~ 2025.6 | 2025.7 ~ |
| 금리반영 비율 | 스트레스 금리의 25% | 50% (수도권 80%) | 100% |
| 은행권 대출 | 주택담보 대출 | 주택담보대출, 신용대출 | 모든 대출 |
| 2금융권 대출 | 적용 없음 | 주택담보대출 | 모든 대출 |
1단계는 스트레스 금리의 25%만 적용하고, 2단계는 50%(수도권 80%), 3단계는 100%를 적용하게 됩니다. 대출 유형도 1단계는 주택담보 대출만 적용되지만, 2단계부터는 신용대출까지 포함됩니다. 3단계부터는 주택담보대출, 신용대출, 기타대출 등 모든 대출이 포함됩니다.
스트레스 DSR 시행에 따른 대출한도
스트레스 DSR 시행 단계가 높아짐에 따라 대출한도는 줄게 됩니다. 각 스트레스 DSR 시행 단계에 따른 대출한도 변화는 아래와 같습니다.
[조건] 연소득 5천만원, 30년 만기분할상환방식, 금리 연 4.5%
(단위 : 만원)
| 스트레스DSR 시행 전 | 1단계 | 2단계 (수도권) | 2단계 (비수도권) | 3단계 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 변동금리 | 32,900 | 31,500 | 28,700 | 3,0200 | 27,000 |
| -1,400(4%) | -4,200(13%) | -2,700(8%) | -5,900(16%) | ||
| 고정금리 | 32,500 | 31,500 | 32,000 | 31,100 | |
| -400(1%) | -1,400(4%) | -900(3%) | -1,800(6%) |
변동금리는 6개월 주기로 금리가 바뀌는 것으로 스트레스 DSR 시행 전에는 3억 2천 9백만원까지 대출을 받을 수 있었다면, 3단계 시행 시 2억 7천만원으로 5천 9백만원이 줄게 됩니다.
고정금리는 5년 주기로 금리가 바뀌는 것으로 변동금리보다 대출한도가 상대적으로 더 많습니다. 따라서 스트레스 DSR 시행 후에는 고정금리가 조금 더 유리합니다.
스트레스 DSR 비규제 대상 대출
주택담보 대출 중 정부지원 대출상품도 있습니다. 정부지원 대출상품은 DSR규제가 적용되지 않고, 신혼.다자녀가구 등을 우대해주기 때문에 인기가 많습니다.
정부지원 대출상품으로는 보금자리론, 디딤돌대출 등이 있습니다. 특히 디딤돌대출은 금리도 저렴해 많은 사람들이 찾는 상품중 하나입니다. 디딤돌대출 관련 자세한 내용은 아래에서 확인이 가능합니다.
주택담보대출 비교
정부지원 대출상품을 받으면 좋으나 조건이 까다롭기 때문에 쉽지가 않습니다. 가입 조건에 맞지 않다면 금융감독원 “금융상품한눈에”에서 시중 은행들의 주택담보대출 상품을 아래에서 바로 비교할 수 있습니다.
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마치며
지금까지 스트레스 DSR 시행에 따른 대출한도(LTV, DTI, DSR 차이)에 대해서 살펴보았습니다. 스트레스 DSR 시행에 따라 대출받기가 더욱 힘들어졌습니다. 자금 마련 계획을 잘 수립하여 내집마련에 도움이 되시기를 빕니다. 감사합니다
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